Amortizar hipoteca: ¿bajar la cuota o terminar antes?

Llega una paga extra, una herencia pequeña o simplemente un ahorro que se ha ido juntando, y aparece la pregunta: ¿lo adelanto a la hipoteca? Y si lo hago, ¿le pido al banco que me baje la cuota o que me quite años?

No hay una respuesta única, pero sí una forma clara de decidir. Te la explico con números, incluida la parte que casi nadie mira: la comisión.

Primero: ¿te conviene adelantar?

Adelantar dinero a la hipoteca es una decisión segura: cada euro que devuelves deja de generar intereses. Pero ese dinero ya no lo puedes recuperar si lo necesitas. Por eso, antes de hacerlo, comprueba tres cosas:

• Tienes tu fondo para imprevistos completo. Si adelantas y luego se rompe el coche, acabarás en la tarjeta.
• No tienes deudas más caras. Una tarjeta aplazada o un préstamo de consumo casi siempre cuestan bastante más que la hipoteca. Esos van antes. Te lo explico en el artículo sobre el interés compuesto.
• No vas a necesitar ese dinero pronto para algo concreto, como un cambio de coche o una reforma.

Si cumples las tres, toca la segunda pregunta.

Bajar la cuota o terminar antes: un ejemplo

Una familia debe 150.000 € de hipoteca, al 3 % fijo y con 20 años por delante. Paga unos 832 € al mes y, si no hace nada, le quedan por pagar unos 49.700 € de intereses. Adelanta 10.000 €:

	Bajar la cuota	Terminar antes
Cuota al mes	776 € (55 € menos)	832 € (igual)
Termina de pagar	en 20 años	en 18 años y 3 meses
Intereses que se ahorra	unos 3.300 €	unos 7.750 €

Terminar antes ahorra más del doble de intereses. Es lo habitual: al mantener la cuota, devuelves la deuda más deprisa y el banco tiene menos tiempo para cobrarte intereses.

Pero bajar la cuota tiene su sentido: te deja 55 € libres cada mes, más de 660 € al año. Si vas justo, si la cuota se lleva más del 30-35 % de lo que entra en casa o si quieres usar ese margen para ahorrar, puede ser la mejor opción para ti.

Terminar antes ahorra más intereses. Bajar la cuota te da aire cada mes. Elige según lo que necesites hoy.

La comisión por amortizar

Muchas hipotecas cobran una comisión por adelantar dinero: un porcentaje de lo que amortizas. Míralo en tu escritura o pregúntalo al banco antes de hacerlo. En las hipotecas firmadas desde junio de 2019, la ley pone estos máximos:

• Tipo fijo: hasta un 2 % durante los 10 primeros años y hasta un 1,5 % después.
• Tipo variable: hasta un 0,25 % los 3 primeros años o hasta un 0,15 % los 5 primeros, según lo que diga tu contrato. Después, nada.

En el ejemplo, si la hipoteca cobrara un 1,5 %, adelantar 10.000 € costaría 150 € de comisión. Sigue compensando de sobra, pero conviene restarlo para ver el ahorro real. Con cantidades pequeñas y comisiones altas, a veces compensa esperar a que acabe el periodo con comisión.

Si te desgravas la hipoteca

Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013, puede que todavía te deduzcas en la renta parte de lo que pagas de hipoteca cada año, hasta un límite. Si ya pagas cerca de ese límite, adelantar dinero puede no darte deducción extra, y bajar la cuota puede hacer que te deduzcas menos. Antes de decidir, consúltalo con tu gestor.

Haz tus números

Cada hipoteca es distinta. En la calculadora de hipoteca pones lo que te queda por pagar, el interés, los años y la comisión, y ves las dos opciones lado a lado: cuánto bajaría tu cuota, cuánto antes terminarías y cuánto te ahorras de verdad, con la comisión restada.

Este artículo es educativo y no es una recomendación personalizada. Las condiciones de cada hipoteca dependen de tu contrato y de tu banco.